Ramification de l’« affaire de l’architecte fantôme » — des pièces de permis signées au nom d’un architecte décédé —, l’affaire ne conduira pas le Conseil d’État à se prononcer sur la fraude. Une question de procédure a suffi à clore le débat : la demande de retrait d’un permis de construire, y compris pour fraude et hors délai de recours, doit être notifiée au bénéficiaire de l’autorisation dans les conditions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

Le maire avait délivré le 27 mars 2018 un permis de construire vingt logements et un commerce. Le projet achevé, deux sociétés voisines lui ont demandé, le 5 octobre 2022, de retirer ce permis pour fraude, sur le fondement de l’article L. 241-2 du CRPA, qui permet le retrait à toute époque d’un acte obtenu par fraude. Après refus du maire, elles ont saisi le tribunal administratif de Melun — sans avoir notifié leur demande de retrait à la société bénéficiaire. Le tribunal a écarté la fin de non-recevoir et annulé le refus : selon lui, une demande de retrait présentée hors délai de recours contentieux, dont l’objet est seulement de faire naître la décision attaquable, n’est pas un recours administratif. C’est ce raisonnement que censure le Conseil d’État.

I. Une divergence des juges du fond tranchée en faveur de la notification

Depuis le décret du 17 juillet 2018, issu du rapport Maugüé, l’article R. 600-1 est revenu à une formulation englobante : il vise toute « décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol » et impose la notification, par LRAR dans les quinze jours francs, des recours contentieux comme des recours administratifs, à peine d’irrecevabilité du recours contentieux ultérieur. Le Conseil d’État en avait déjà déduit qu’un recours contentieux contre le refus de retirer un permis pour fraude devait être notifié (CE, 27 septembre 2022, n° 456071).

Restait la question, un cran en amont, de la notification de la demande de retrait elle-même, qui divisait les juges du fond : les tribunaux de Melun, Grenoble (2022), Toulon (2024) et Nice (2024) y voyaient une simple démarche destinée à lier le contentieux ; la cour administrative d’appel de Bordeaux (8 juin 2017, n° 15BX00001) exigeait au contraire sa notification. Le Conseil d’État retient la seconde analyse, dans un considérant de principe dépourvu d’ambiguïté : la demande de retrait d’un permis constitue un recours administratif au sens de l’article R. 600-1, « notamment » lorsqu’elle est formée après l’expiration du délai de recours contentieux au motif que le permis aurait été obtenu par fraude.

Suivant sa rapporteure publique, Mme Dorothée Pradines, la Haute assemblée considère que cette demande, quoique formée alors que le permis est en principe définitif, est matériellement dirigée contre lui et tend à remettre en cause les droits à construire. La solution prolonge l’arrêt Société Cora (CE, 5 février 2018, n° 407149), qui qualifiait déjà de recours gracieux une telle demande – or un recours gracieux est, par nature, un recours administratif (art. L. 410-1 CRPA).

II. Une irrecevabilité sévère, mais sans impasse contentieuse

Réglant l’affaire au fond, le Conseil d’État constate l’absence de notification et rejette comme irrecevable la demande d’annulation du refus de retrait. La rigueur n’est qu’apparente. La finalité de sécurité juridique de l’article R. 600-1 – informer sans délai le titulaire de toute contestation de son droit de construire – vaut avec une acuité particulière lorsque la remise en cause surgit hors de tout délai, par le biais de la fraude. Les objections tirées de ce que l’acte frauduleux n’est pas créateur de droits, ou de ce que le projet est achevé, sont écartées : le texte vise les décisions relatives à l’occupation du sol, sans considération du caractère créateur de droits, et une construction dont l’autorisation serait retirée expose son propriétaire à des poursuites.

Surtout, aucune modulation dans le temps ne s’imposait : le droit au recours demeure intact puisque, la fraude n’étant enfermée dans aucun délai, les tiers peuvent toujours former une nouvelle demande de retrait, cette fois régulièrement notifiée – le cas échéant auprès du préfet, la commune, carencée au titre de la loi SRU, ayant perdu sa compétence pour les permis d’au moins trois logements.

Portée pratique. La règle prudentielle est désormais absolue : toute demande de retrait d’une autorisation d’urbanisme, quel qu’en soit le fondement – y compris la fraude – et quel qu’en soit le moment, doit être notifiée à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation, sous peine de fermer la voie contentieuse contre le refus qui s’ensuivrait.