Conseil d’État, 5ème – 6ème chambres réunies, 11/06/2026, 502265, Publié au recueil Lebon

Le Conseil d’Etat vient de rendre une décision fondamentale en matière de contentieux de l’urbanisme.

Le permis de construire modificatif est issu d’un régime jurisprudentiel. Il permet de modifier un projet déjà autorisé par un permis de construire, sans avoir à déposer un nouveau permis complet.

Il implique toutefois que l’autorisation modifiée soit toujours en cours de validité  (CE, 9 mars 1984, n° 41314 CE, 29 déc. 1997, n° 104903), d’une part, que les travaux ne soient pas achevés, d’autre part (CAA Marseille, 1re ch., 21 oct. 2010, n° 08MA03350).

La jurisprudence admet de longue date qu’un permis de construire modificatif permet de régulariser un permis de construire qui aurait été délivré en méconnaissance des règles d’utilisation des sols (fond) ou des règles de forme et procédure requises (CE 9 décembre 1994, SARL Séri, req. n° 116447 ; CE 2 février 2004, SCI la Fontaine de Villiers, req. n° 238315)

Les mécanismes d’annulation partielle (article L. 600-5 créé par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, Loi ENL) et de régularisation intégrée à l’instance (article L. 600-5-1 introduit par l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme) ont créé une nouvelle forme d’autorisation modificative, spécialement dédiée à la régularisation contentieuse des projets.

Cet instrument, dont le caractère autonome (et le champ d’application plus large) par rapport au permis modificatif a été formalisé par la substitution de la notion de « mesure de régularisation » à celle de « permis modificatif » (cf. loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018, dite Loi ELAN) obéissait à un régime qui lui est propre.

En effet et à la différence du permis modificatif, une mesure de régularisation peut intervenir alors que les travaux sont achevés (article L.600-5 et L.600-5-1, CE, 22 févr. 2017, n° 392998).

Ce dispositif a profondément transformé le contentieux des autorisations d’urbanisme. Cette évolution a été accentuée par l’obligation faite au juge de le mettre en œuvre dès lors que les conditions sont réunies (et de motiver toute décision de refus de l’appliquer), conformément à la loi ELAN.

Le permis modificatif s’est trouvé, dans ce nouveau contexte, « à la traine » de la mesure de régularisation.

D’abord, et jusqu’à un avis du Conseil d’État (Avis n° 438318 du 2 octobre 2020), les permis de construire et les mesures de régularisation ne pouvaient venir remettre en cause l’économie générale du projet.

Cette limitation des modifications possibles de l’autorisation initiale contraignait fortement l’usage de ces instruments.

Le Conseil d’Etat a détaché le champ d’application des mesures de régularisation de celui du permis modificatif en étendant les modifications susceptibles d’être apportées par une mesure de régularisation et en posant pour seule limite qu’elles « n’impliquent pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même » 

Cette situation conduisait à une dissociation problématique entre les deux régimes d’autorisations modificatives rendant plus difficile une régularisation spontanée en cours d’instruction par permis modificatif si celle-ci impliquait d’importantes modifications du projet.

Par une décision du CE 26 juillet 2022 n°437765, le CE a unifié les deux régimes :

« L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ».      

Demeurait en revanche une différence fondamentale sur le champ d’application des deux régimes ; alors qu’une mesure de régularisation pouvait intervenir alors même que les travaux étaient achevés, le permis modificatif ne pouvait être délivré qu’en tant que ces travaux n’étaient pas achevés.

Par sa décision du 11 juin 2026, le Conseil d’État va achever le rapprochement de ces deux types d’autorisation modificative en jugeant que :

« 3. Lorsque, en vue de répondre à la contestation de la légalité d’un permis de construire faisant l’objet d’un recours contentieux, le pétitionnaire saisit l’autorité compétente d’une demande de permis modificatif afin de régulariser le permis en cours d’instance, le caractère achevé des travaux ne saurait lui être opposé, quand bien même le juge administratif n’a pas lui-même mis en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, ni même informé les parties de ce qu’il était susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du permis contesté. » 

Lorsqu’un permis modificatif est délivré en cours d’instance, en vue de régulariser un permis de construire dont la légalité est critiquée, la condition d’absence d’achèvement n’est plus opposable.

Cela ouvre encore davantage la possibilité de régularisation spontanée d’une autorisation d’urbanisme par permis modificatif sans avoir à attendre, lorsque les travaux sont achevés, que le juge statue et décide, le cas échéant, de mettre en œuvre les dispositions de l’article L.600-5 ou L.600-5-1        

Notons toutefois que les nouvelles dispositions de l’article L.431-6 du Code de l’urbanisme (introduit par la Loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025) qui disposent qu’une demande de permis de construire modificatif ne peut désormais plus être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial et ce durant 3 ans à compter de la délivrance du permis initial, ne pourront trouver application dans ce cadre, dès lors que cette cristallisation est conditionnée à la validité de l’autorisation initiale et, surtout, au non achèvement du projet autorisé.

On sait toutefois que l’évolution même défavorable des règles d‘urbanisme ne condamnent pas la régularisation, la confrontation avec la nouvelle norme opposable à la délivrance de la décision modificative ne concernant que les règles relatives au vice (CE, 31 mars 2026, n°494252, Rec., le Conseil d’État précise l’office du juge de la régularisation).

Olivier SAVIGNAT

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